قانون التقييم العقاري في تركيا.. من أجل ماذا؟

قانون التقييم العقاري في تركيا هو أحد القوانين التي أقرتها الحكومة التركية في دستور الدولة والتي تختص في مجال تقييم اوضاع ومواصفات العقار عند القيام ببيعه أو شرائه ويقوم وبدون ورقة التقييم لا يتم توقيع عقد البيع بل تتوقف هذه العملية على التقييم العقاري الذي يقوم المستثمر باستخراجه من الدوائر الحكومية المختصة بهذا الشأن والذي يسمح بإكمال أوراق البيع والتمليك العقاري ولهذه الأوراق فوائد كثيرة ولها أسباب عديدة وضحتها الحكومة في نص القانون .

أسباب وضع قانون التقييم العقاري في تركيا

قانون التقييم العقاري هو أحد أهم القوانين التي أقرتها الحكومة التركية على الأجانب الراغبين ببيع وشراء العقارات في تركيا ويكون ذلك ذو فوائد كبيرة وميزات على سوق العقارات في المنطقة وهذا ما يجعل المستثمرين يهتمون بالتقييم اهتماما بالغا وجعله أولوية من أجل القيام بأي عملية في عقارات تركيا من حيث الاستثمار أو السكن المؤقت أو الدائم أو للسياحة وقضاء أوقات العطل في مناطق السياحة فيها وفي مدنها الجميلة ، وإن التقييم العقاري هي عبارة عن أوراق يستخرجها المستثمر من الدوائر الحكومية خلال مدة 3 أيام إلى أسبوع وتحوي هذه الأوراق مواصفات متعلقة بالعقار من حيث الموقع والمساحة والسعر وقربه من أماكن معروفة في المنطقة وقد يستوجب ذلك تسيير لجنة للقيام بالتقييم المناسب للعقار وأهم الميزات التي يتم وضعها هي سعر العقار مقارنة مع غيره من العقارات وهذا ما يجعل وراء هذا التقييم أسبابا عديدة ساهمت في وضعه وفرصه على المستثمرين ومن هذه الأسباب :

1- من أجل ضبط أسعار العقارات في تركيا 

قانون التقييم العقاري يسمح للمستثمرين الأجانب الذين لا يعرفون أسعار العقارات في تركيا أن يقوموا  بالاطلاع على أسعار العقارات في كل منطقة مناطق تركيا وبالتالي يصبح الأمر معلنا على الملأ أن كل منطقة في تركيا لها سعر متقارب لعقاراتها وكل عقار له سعر محدد من قبل الحكومة ومن قبل قانون التقييم العقاري لذلك فإن هذا القانون تم وضعه من أجل ضبط والتحكم بأسعار العقارات في كل منطقة على حدة ويتم وضع هذه الأسعار بناء على أساسيات واضحة ومواصفات مرئية فتكون العقارات التي لها نفس المواصفات لها سعر واحد وبالتالي يشعر المستثمر دائما بأنه ذو خبرة في أسعار العقارات فيها ومن هذه الأساسيات التي تفتح باب المقارنة بين العقارات وتميز بينها:

- موقع العقار

موقع العقار هو أهم الأساسيات والمواصفات التي تلعب دورا في تحديد سعر العقار وتجعل العقارات التي تقع في موقع واحد ذات أسعار متقاربة فإن المقارنة تبدأ من عند الموقع ثم إلى باقي المواصفات ولكن التأثير الذي يلعبه الموقع في سعر العقار يقارب 50٪ من إجمالي التأثيرات.

- مساحة العقار 

وهي المؤثر الثاني على سعر العقار وتأتي المقارنة فيها بالدرجة الثانية بعد موقع العقار فإذا كان العقارين يقعان في نفس الموقع ولهما نفس المساحة فإن سعرهما سيكون متقارب بشكل أكبر أو ربما يكون متطابق في حال التطابق في المقارنات الأخرى وتؤثر المساحة على سعر العقار بنسبة 20٪ من إجمالي التأثيرات الجانبية.

- إطلالة العقار

إطلالة العقار هي مؤثر مهم جدا على سعر العقار ويلعب دورا كبيرا في تحديده ويأتي ثالثا في جدول المقارنة بين عقارين في تركيا فإن العقارين اللذين يقعان في نفس المنطقة ولهما نفس المساحة ونفس الإطلالة يكون سعرهما متقارب بشكل أكبر بكثير وربما يكون متطابقا أيضا في    حال تساوي باقي المواصفات ونسبة تأثيره هي أيضا 20٪ .

- فخامة التصميم للعقار  

يختلف التصميم العمراني من عقار لآخر وذلك بحسب الاهتمام به عند البناء ويؤثر التصميم على سعر العقار ويأتي أخيرا في جدول المقارنة بين عقارين في تركيا فعندما يكون العقارين متطابقين في كافة المواصفات السابقة التي تم ذكرها فحتما سيكون لهما نفس السعر ونسبة تأثيره على سعر العقار هي 10٪ من إجمالي التأثيرات التي يتلقاها أي عقار في تركيا. 

2- من أجل عدم تعريض المستثمرين للاحتيال

تم وضع قانون التقييم العقاري للمستثمر الأجنبي الذي لا يملك خبرة في المعاملات العقارية من أجل عدم تعرضه للاحتيال والاختلاس من قبل الوسطاء العقاريين أو الشركات العقارية وهو أمر قد حدث من قبل في تركيا ولذلك تم وضع هذا القانون بسبب الضرورة لحماية المستثمرين الأجانب من استغلال الوسطاء العقاريين لهم ولعدم خبرتهم في شراء العقارات في المنطقة وهذا ما عرضهم للاحتيال ولكن سرعان ما توقفت هذه العمليات بعد ظهور هذا القانون الذي جعلهم في مأمن من الوسطاء العقاريين ويكونوا على اطلاع عام على أسعار العقارات في تركيا. 

3- تسهيل الحصول على الجنسية من خلال شرط سعر العقار

أول وأهم الشروط التي تم وضعها من قبل الحكومة التركية من أجل الحصول على الجنسية التركية هو أن يكون سعر العقار لا يقل عن مبلغ معين يتم تحديده بشكل دوري بقرارات رسمية فمن خلال قانون التقييم العقاري يستطيع أن يبحث المستثمر عن عقار يتجاوز هذا المبلغ لتحقيق شرط الحصول على الجنسية وبالتالي يقوم المستثمر بعملية الشراء بكل ثقة ودون اللجوء إلى الاستفسار عن سعر كل شقة تراها في الدوائر الحكومية وهل تؤهلك للحصول على الجنسية أو لاً ، لذلك فإن تسهيل تحقيق هذا الشرط هو أهم أسباب وضع قانون التقييم العقاري في تركيا .

4- من أجل التزام أصحاب العقارات بدفع الضرائب 

قبل أن يوجد قانون التقييم العقاري كان يستطيع المستثمر أن يتهرب من دفع مبلغ من الضرائب المترتبة على العقار وذلك من خلال وضع قيمة العقار في عقد الشراء أقل من قيمته الحقيقية فيدفع ضريبة أقل من الضريبة المترتبة عليه وكان هذا سببا رئيسا في وضع هذا القانون من أجل التزام المستثمرين وأصحاب العقارات بدفع الضرائب والرسوم المترتبة بشكل صحيح دون تحايل أو تهرب ويجعل العدالة هي السائدة بين المستثمرين وأصحاب العقارات في تركيا .

5- من أجل تنظيم العقارات والقدرة على تصنيفها 

كل عقار من عقارات تركيا يتميز بميزات مختلفة عن العقارات الأخرى حتى وإن كانت مجاورة لذلك فإن قانون التقييم العقاري ساهم في تنظيم العقارات وربطها بشبكة عنكبوتية في كامل تركيا وذلك من خلال وضع العقارات ذات المواصفات المتشابهة وذات التقييم العقاري المتشابه في ملف واحد أو في مصنف واحد ويمكن وضع ذلك في ملفات إلكترونية مع وضع رقم تسلسلي لكل عقار من هذه العقارات وأصبح بإمكان الدوائر الحكومية البحث بسرعة عن العقارات عن طريق رقمها التسلسلي كما أصبح بالإمكان تصنيف العقارات في تركيا وتنظيمها وترتيبها حسب المواصفات المشتركة أو بحسب الرقم التسلسلي .

6- من أجل تسهيل عمل الشركات العقارية 

عند قدوم مستثمرين إلى شركة عقارية معينة من أجل البحث عن عقار بمواصفات معينة تقوم الشركة بالبحث عن العقار ذو المواصفات المطلوبة من المستثمر بطريقة سريعة وهي عن طريق التقييم العقاري لعقارات مرت على الشركة العقارية وتم الاحتفاظ بتقييمها ومواصفاتها فيستطيع المستثمر إيجاد العقار المطلوب بشكل سريع وبوقت قصير مختصرين بذلك المدة الزمنية الطويلة المطلوبة للبحث عن هذا العقار.